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Der Kreis kontrolliert bis Ende 2034. Zwei Stichtage entscheiden, ob Ihre Vermietung gedeckt ist.
Ob Sie Post vom Kreis haben oder seit Jahren ohne Genehmigung vermieten: Ferienvermietung ist baurechtlich kein Wohnen. Die kostenlose Erstanalyse sagt Ihnen, wo Sie stehen — und wenn Ihre Akte in Ordnung ist, sagen wir Ihnen genau das.
„Der Aufenthalt in Ferienwohnungen ist kein Wohnen im Sinne der Baunutzungsverordnung."
Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 18.10.2017 — 4 C 5.16, entschieden zu einem Grundstück auf Sylt
Ferienvermietung ist damit eine eigene Nutzungsart. Der Wechsel vom Dauerwohnen zur Ferienvermietung ist eine Nutzungsänderung nach § 29 BauGB und braucht eine eigene Genehmigung — in reinen und allgemeinen Wohngebieten ist sie als Regelnutzung nicht vorgesehen.
Wer sein Haus vor Jahren gekauft, immer vermietet und nie Post bekommen hat, geht deshalb oft von einer Sicherheit aus, die baurechtlich nie bestand. Jahrelange Duldung ist kein Bestandsschutz — das hat das Verwaltungsgericht Schleswig 2025 ausdrücklich entschieden.
Der Kreis Nordfriesland hat 2024 eine Auslegung bekanntgegeben, die vielen Eigentümern hilft. Sie ist der Grund, warum die Erstanalyse mit einem Blick in die Bauakte beginnt — nicht mit einer Sanierungsrechnung.
Die Nutzung gilt als Wohnung und als Ferienwohnung als gedeckt — ohne gesonderten Antrag. Die rechtliche Unterscheidung existierte davor nicht.
Für Genehmigungen nach § 34 BauGB — im unbeplanten Innenbereich, ohne damaligen Bebauungsplan — gilt dasselbe: flexible Nutzung möglich.
Beides gilt nur, wenn keine spätere Baugenehmigung die alte ersetzt hat und nichts ungenehmigt umgebaut wurde. Genau das steht in Ihrer Bauakte — und nur dort.
Wer nach 1977 gebaut oder umgebaut hat, braucht einen anderen Weg — meist die nachträgliche Genehmigung. Der zweite Hebel: Eine offensichtlich genehmigungsfähige Nutzung darf laut OVG Schleswig-Holstein regelmäßig nicht untersagt werden.
„Mit der jetzigen Regelung gehen wir deutlich darüber hinaus, denn aus der Duldung wird eine angenommene Genehmigung."
Landrat Florian Lorenzen, Kreis Nordfriesland
Am 3. Mai 2024 haben Landrat, Kreisbaudirektor und die Sylter Bürgermeister ein abgestimmtes Vorgehen vereinbart. Kein Sturm, der vorüberzieht — ein Plan mit Stufen und Enddatum.
Kreis und Gemeinden vereinbaren das gestufte Vorgehen.
Touristische Schwerpunkte werden erfasst, Bebauungspläne angepasst.
Der Kreis bestätigt, dass erste Nutzungsuntersagungen ausgesprochen wurden. Sofort nur bei konkreter Gefahr — sonst gestuft.
Für die meisten Objekte ist die Frage nicht, ob die Bauakte geprüft wird — sondern wann.
Quelle: Pressemitteilungen des Kreises Nordfriesland und der Gemeinde Sylt zum abgestimmten Vorgehen, Mai 2024.
Der Rechner führt Sie in vier Schritten durch Ihre Zahlen: Finanzierung, Mieterlöse, private Reserve — und am Ende die taggenaue Prognose, wann die Liquidität aufgebraucht wäre. Alle Werte sind Ihre Werte.
„Zahlungsunfähigkeit" bedeutet hier rein rechnerisch, dass die liquiden Mittel erschöpft sind — nicht die Feststellung eines Insolvenzgrundes im Sinne der Insolvenzordnung. Dafür braucht es die Prüfung des Einzelfalls.
In diesen Fällen sagen wir Ihnen das im Erstgespräch — und beenden es. Wir leben davon, Unternehmen und Vermögen durch Krisen zu bringen. Wir leben nicht davon, Menschen ein Mandat zu verkaufen, die keines brauchen. Wenn Ihre Akte in Ordnung ist, hören Sie das von uns in zehn Minuten und zahlen nichts.
Umgekehrt gilt: Ist die Akte nicht in Ordnung, ist der Zeitpunkt vor der Verfügung erheblich besser als danach. Vorher gibt es Gestaltungswege — nachträgliche Genehmigung, Anpassung an den Bebauungsplan, Verhandlung über Fristen, erforderlichenfalls ein wirtschaftliches Sanierungsverfahren, das Ihre Insolvenz vermeidet. Nachher wird daraus ein Rechtsbehelfsverfahren unter Zeitdruck.
Danach ein Rechtsbehelfsverfahren unter Zeitdruck. Kennen Sie Ihre Akte, bevor der Kreis sie kennt.
Wir schauen uns Ihre Situation an, bevor irgendjemand über Kosten spricht. Am Ende wissen Sie, welcher der drei Wege für Sie gilt: Bestandsschutz, nachträgliche Genehmigung oder wirtschaftliche Neuordnung.
Bringen Sie mit, was Sie haben: Baugenehmigung, Lageplan, Auszug aus dem Bebauungsplan, aktuelle Darlehensdaten. Fehlt etwas, sagen wir Ihnen, wo Sie es bekommen.
Zwei Minuten. Vertraulich. Rückmeldung innerhalb eines Werktags.
Wir melden uns innerhalb eines Werktags — mit einer ehrlichen Einschätzung, ob wir helfen können. Wenn Ihre Akte in Ordnung ist, sagen wir Ihnen das, und die Sache ist erledigt.
Lieber direkt einen Termin wählen? 15 Minuten, per Video oder Telefon.
15-Minuten-Erstanalyse buchenLeider nein. Jahrelange Duldung begründet für sich genommen keinen Bestandsschutz — das hat das Verwaltungsgericht Schleswig entschieden (03.04.2025, 8 A 40/24). Entscheidend ist nicht, wie lange Sie vermieten, sondern was in Ihrer Bauakte steht — und ob einer der beiden Stichtage greift.
Eine amtliche Zahl gibt es nicht. In der Presse kursieren Schätzungen von 3.500 bis 5.000 nicht genehmigten Ferienwohnungen auf Sylt und eine zitierte Quote von rund 80 Prozent. Das sind Schätzungen von Marktteilnehmern und Zitate in Medienberichten, keine Statistik des Kreises — wir nennen sie, weil sie kursieren, nicht, weil wir sie belegen könnten.
Oft ja — das ist der wichtigste Punkt dieser Seite. Es hängt an der Gebietsfestsetzung des Bebauungsplans, an der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit und daran, was baulich tatsächlich vorhanden ist. Die Gemeinde Sylt überarbeitet derzeit ihr Ferienwohnungskonzept — das kann die Lage für ein Objekt verbessern oder verschlechtern. Kennen Sie Ihren Fall, bevor die Planung steht.
Eine Nutzungsuntersagung ist ein vollstreckbarer Verwaltungsakt; Verstöße gegen die Landesbauordnung sind Ordnungswidrigkeiten. Konkrete Beträge nennen wir bewusst nicht, weil sie vom Einzelfall abhängen. Das größere Risiko: Wer trotz Untersagung weitervermietet, verschlechtert seine Position in jedem späteren Verfahren.
Bei Anschlussfinanzierung oder Regelüberprüfung prüft die Bank die Ertragslage neu. Fällt die Ferienvermietung weg, ändert sich die Kapitaldienstfähigkeit grundlegend — der Rechner zeigt, wie stark. Die meisten Fälle scheitern nicht am Baurecht, sondern an der Finanzierung. Wer früh mit belastbaren Zahlen zur Bank geht, verhandelt anders als jemand, der eine Verfügung vorlegt.
Liegt eine Verfügung vor: sofort — Rechtsbehelfe haben Fristen. Liegt keine vor: ohne Panik, aber nicht auf die lange Bank. Der Kontrollplan läuft bis Ende 2034, die Prüfung kommt aller Voraussicht nach — und vor der Prüfung haben Sie Gestaltungsmöglichkeiten, die es danach so nicht mehr gibt.
Quellen: BVerwG, Urteil vom 18.10.2017 — 4 C 5.16 (Sylt) · VG Schleswig, Urteil vom 03.04.2025 — 8 A 40/24 · OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 06.01.2025 — 1 MB 7/24 · § 29 BauGB, §§ 3, 4, 10 BauNVO · Pressemitteilungen Kreis Nordfriesland und Gemeinde Sylt, Mai 2024 · Schleswig-Holsteinisches Wohnraumschutzgesetz, in Kraft seit 05.07.2024. Diese Seite informiert und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.
Die Erstanalyse kostet nichts. Wenn Ihre Akte in Ordnung ist, hören Sie genau das — und die Sache ist erledigt.
